Το 2025, η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει ένα συναρπαστικό πεδίο μάχης – ένα πεδίο όπου η ζήτηση των επενδυτών, τα θεμελιώδη οικονομικά μεγέθη και η περιφερειακή δυναμική συγκλίνουν για να διαμορφώσουν μια από τις πιο ενδιαφέρουσες ιστορίες ανάπτυξης στην Ευρώπη. Αυτή η ανάρτηση αναλύει το σημερινό τοπίο και προσφέρει μια ανάλυση με καθαρό μάτι για να καθοδηγήσει τη στρατηγική τοποθέτηση των ακινήτων.
Ορμή της αγοράς: Η ανάπτυξη επιβραδύνεται αλλά διατηρείται
-
Εθνικές τάσεις: Το πρώτο τρίμηνο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 6,8 % σε ετήσια βάση. Οι νεόδμητες κατοικίες πρωτοστάτησαν με αύξηση 8,0 %, ενώ οι παλαιότερες μονάδες σημείωσαν ακόμη κέρδη 6,0 %. (Τράπεζα της Ελλάδος)
-
Από μια ευρύτερη προοπτική, ο Δείκτης Τιμών Στέγασης ανήλθε από 102,30 στο τέλος του 2024 σε 105,10 το α’ τρίμηνο του 2025, επιβεβαιώνοντας τη συνεχιζόμενη επέκταση.
-
Ο πραγματικός (προσαρμοσμένος στον πληθωρισμό) ρυθμός ανάπτυξης διαμορφώνεται γύρω στο 4,13 % το α’ τρίμηνο του 2025, μειωμένος σε σχέση με τα προηγούμενα τρίμηνα, αλλά εξακολουθεί να είναι πολύ υψηλότερος από τους μακροχρόνιους μέσους όρους.
Περιφερειακές ανισότητες: Πού είναι η δράση
-
Η Θεσσαλονίκη ηγείται της περιφερειακής ανάπτυξης με ετήσια αύξηση 10 %, ξεπερνώντας την Αθήνα, η οποία σημείωσε μια πιο ήπια αύξηση 5,5 %.
-
Εντός της Αθήνας, τα πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι οι τιμές των ακινήτων κυμαίνονται κατά μέσο όρο μεταξύ 2.480 και 2.944 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, σημειώνοντας άλμα 7,6% σε ετήσια βάση.
-
Κεντρική Αθήνα γνώρισε σημαντικά οφέλη από την ξένη ζήτηση και τη δραστηριότητα της Golden Visa, αν και τα νότια προάστια – η Βουλιαγμένη, για παράδειγμα – είναι από τις ακριβότερες αγορές ανά τετραγωνικό μέτρο.
Golden Visa & Δυναμική των επενδυτών
Οι ξένες επενδύσεις παραμένουν κρίσιμος μοχλός ανάπτυξης. Η ζήτηση που σχετίζεται με την περιοχή Golden Visa συνεχίζει να τροφοδοτεί την ανατίμηση, ιδίως στις αριστοκρατικές αστικές και παράκτιες περιοχές. Παρά την αύξηση των κατώτατων ορίων, το ενδιαφέρον των επενδυτών παραμένει ισχυρό -ιδιαίτερα στη Θεσσαλονίκη και τη Βόρεια Ελλάδα- ενισχύοντας την υπόθεση των στοχευμένων επενδύσεων σε αυτές τις περιοχές.
Δομικές αλλαγές: Ακίνητα: Ο νέος κανόνας στα ακίνητα
Πέρα από τα ακατέργαστα δεδομένα τιμών, η αγορά μετασχηματίζεται:
-
Η βιωσιμότητα είναι πλέον ένας σημαντικός παράγοντας – τα ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα και οι πράσινες πιστοποιήσεις δεν είναι πλέον διαπραγματεύσιμα, αν θέλετε να διατηρήσετε την αξία σας.
-
Οι περιορισμοί στην προσφορά συμπιέζουν περαιτέρω την ανάπτυξη. Η οικοδομική δραστηριότητα έχει μειωθεί κατά περίπου 50 % σε ετήσια βάση, εντείνοντας τον ανταγωνισμό για ποιοτικές λίστες.
-
Οι αγορές ενοικίων θερμαίνονται επίσης: οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 9,7 % σε ετήσια βάση, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 7,2 % από το δεύτερο τρίμηνο του 2025 σύμφωνα με τα στοιχεία του SPI.
Προβλέψεις & Προοπτικές
-
Η Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών προβλέπει ανάπτυξη 4,4 % το 2025, με μέτρια πορεία 3-3,4 % ετησίως έως το 2027 – ένα σημάδι σταθεροποίησης.
-
Η Ellas Estate προβλέπει 4-7% σε εθνικό επίπεδο, με ποσοστό έως 9% στη βόρεια Ελλάδα, γεγονός που υποδηλώνει ότι ο βορράς είναι το στρατηγικό σημείο.
-
Στην Αθήνα, η ανάπτυξη αναμένεται να συγκρατηθεί σε 4-6 % το 2026, πλησιάζοντας προς την ισορροπία.
Στρατηγικές επιπτώσεις & συστάσεις
-
Στόχος Βορράς: Βόρεια Ελλάδα υπόσχονται ανώτερη ανάπτυξη και εξακολουθούν να είναι υποτιμημένα σε σχέση με την Αθήνα ή τις νησιωτικές αγορές.
-
Go Green or Go Home: Τα ενεργειακά αποδοτικά, νομικά συμβατά, ανακαινισμένα περιουσιακά στοιχεία είναι πλέον premium – με τη ζήτηση να υπερβαίνει την προσφορά.
-
Ισοζύγιο απόδοσης & αποτίμησης: Ιδιαίτερα σε ζώνες με υψηλή ζήτηση ενοικίων.
-
Περιμένετε μετριοπάθεια: Ο σχεδιασμός με ρεαλιστικές ετήσιες αποδόσεις 4-6 % είναι συνετός.
Οπτική διορατικότητα: (2010=100, 1ο τρίμηνο 2024 vs. 1ο τρίμηνο 2025)
| Περίοδος | Αξία δείκτη |
|---|---|
| Q1 2024 | 105.41 |
| Q4 2024 | 109.59 |
| Q1 2025 | 112.59 |
Πηγή: FRED
Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα το 2025 διανύουν τη μετάβαση από την υπερ-ανάπτυξη στην πειθαρχημένη ωριμότητα. Η αγορά παραμένει ελκυστική, ιδίως στον βορρά, αλλά οι επενδυτές πρέπει τώρα να στηριχθούν στην ποιότητα, τη βιωσιμότητα και την έξυπνη επιλογή περιοχής. Προσεγγίστε με στρατηγική ακρίβεια -και όχι με διαφημιστική υπερβολή- και η ελληνική αγορά ακινήτων μπορεί να παραμείνει τόσο ένα καταφύγιο όσο και ένα ισχυρό asset play.
