Για τους επενδυτές ακινήτων που διερευνούν τις ευκαιρίες για ελληνικά ακίνητα, η πραγματικότητα είναι η εξής: το ταξίδι χωρίς βίζα δεν τελειώνει, αλλά εξελίσσεται – και η έγκαιρη προετοιμασία διαχωρίζει την τριβή από την ευκαιρία.
Δύο σημαντικά συστήματα ασφαλείας της ΕΕ τίθενται σε λειτουργία:
-
EES (Entry/Exit System) – ένα βιομετρικό, ψηφιακό σύστημα ελέγχου των συνόρων που αντικαθιστά τις παραδοσιακές σφραγίδες διαβατηρίου. Ξεκινά στις 12 Οκτωβρίου 2025, με σταδιακή πλήρη ανάπτυξη στις αρχές του 2026.
-
ETIAS (European Travel Information & Authorisation System) – μια ηλεκτρονική προ-ταξιδιωτική άδεια για ταξιδιώτες χωρίς βίζα, που αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία στα τέλη του 2026, με τέλος περίπου 20 ευρώ.
Τι σημαίνουν EES & ETIAS για τους αγοραστές ακινήτων που επισκέπτονται την Ελλάδα;
EES: από τον Οκτώβριο του 2025
-
Εξακολουθείτε να μην έχετε βίζα, αλλά τα βιομετρικά σας στοιχεία (πρόσωπο και δακτυλικά αποτυπώματα) θα καταγράφονται κατά την πρώτη σας είσοδο στον χώρο Σένγκεν μετά την έναρξη λειτουργίας. Στη συνέχεια, η παραμονή σας θα παρακολουθείται ψηφιακά βάσει του κανόνα 90/180 ημερών, πράγμα που σημαίνει ότι δεν θα υπάρχει πλέον άτυπη ευελιξία – είτεσυμμορφώνεστε είτε σημειώνεστε για υπέρβαση.
-
Αναμείνατε μεγαλύτερες ουρές στα σύνορα κατά τους πρώτους μήνες, καθώς τα συστήματα, το προσωπικό και οι ταξιδιώτες προσαρμόζονται.
-
Σημείο δράσης για τους επισκέπτες του Zafido: Προγραμματίστε την άφιξη τουλάχιστον 60-90 λεπτά πριν από την επόμενη εσωτερική σας ανταπόκριση, εάν πετάτε στην Αθήνα ή σε άλλο μεγάλο κόμβο. Κατασκευάστε επιπλέον ρυθμιστικό χρόνο στα δρομολόγια περιήγησης προβολής.
ETIAS: Έγκριση πριν από το ταξίδι από τα τέλη του 2026
-
Δεν πρόκειται για βίζα, αλλά λειτουργεί όπως η αμερικανική ESTA: ηλεκτρονική αίτηση, έλεγχοι ασφαλείας, και μόλις εγκριθεί, ισχύει για έως και τρία χρόνια (ή μέχρι να λήξει το διαβατήριό σας).
-
Η ΕΕ στοχεύει σε τέλος 20 ευρώ. Το σύστημα θα ξεκινήσει το 4ο τρίμηνο του 2026 και θα πρέπει να υποβάλλετε αίτηση μόνο μέσω της επίσημης πύλης της ΕΕ.
-
Συμβουλή προγραμματισμούZafido: Προσθέστε το ETIAS στη λίστα ελέγχου του ταξιδιού σας. Δώστε προτεραιότητα στην εφαρμογή της αρκετά πριν από την κράτηση πτήσεων για να αποφύγετε τις διακοπές της τελευταίας στιγμής.
Γιατί αυτές οι αλλαγές έχουν σημασία για το ταξίδι σας στα ακίνητα
-
Λιγότερες στιγμές “ουπς”: Αυτόματη παρακολούθηση σημαίνει ότι η τυχαία υπέρβαση της παραμονής θα μπορούσε να επηρεάσει τη μελλοντική είσοδο. Εάν το αναγνωριστικό σας ταξίδι εκτείνεται από τη δέουσα επιμέλεια έως την εποπτεία της ανακαίνισης, θα διαχειριστούμε προληπτικά τις ημέρες Σένγκεν σας ή θα σας προτείνουμε μια Golden Visa ή άλλη διαδρομή παραμονής για να αποφύγετε την υπέρβαση της παραμονής.
-
Στρατηγικό πλεονέκτημα: Μόλις αποκτήσετε Ελληνική κατοικία, η επεξεργασία σας γίνεται σύμφωνα με τους κανόνες για τους μόνιμους κατοίκους – και όχι με τους κανόνες βραχείας διαμονής όπως το ETIAS – γεγονός που μεταφράζεται σε ομαλότερη και ταχύτερη είσοδο στο μέλλον.
-
Ομαδικά ταξίδια: Για τους ατζέντηδες και το προσωπικό υποστήριξης που οργανώνουν επισκέψεις σε πελάτες, προγραμματίστε τις αρχικές καθυστερήσεις στο πλαίσιο της EES και εξασφαλίστε τη συμμόρφωση με το ETIAS (όταν αυτό λειτουργεί) πριν από την κράτηση πτήσεων.
Σχέδιο δράσης Zafido: ETIAS – Τι πρέπει να κάνουμε και πότε
| Χρονικό πλαίσιο | Σύσταση |
|---|---|
| 4ο τρίμηνο 2025 – αρχές 2026: ανάπτυξη της EES | Φτάστε με χρονικό περιθώριο για την πρώτη είσοδο- εντοπίστε εκ των προτέρων τον χώρο συλλογής εγγράφων. |
| Καθ’ όλη τη διάρκεια του 2026 | Παρακολούθηση των ανακοινώσεων της ΕΕ σχετικά με τη σταθεροποίηση της EES και την έναρξη του ETIAS. Ο Zafido θα μοιραστεί επαληθευμένους συνδέσμους. |
| Από τα τέλη του 2026 και μετά: ETIAS live | Υποβάλετε αίτηση πριν από την κράτηση- υπολογίστε 20 ευρώ- ζητήστε άδεια παραμονής αν σκοπεύετε να επισκέπτεστε συχνά. |
Συχνές ερωτήσεις – Απαντημένες
Τελειώνουν τα ταξίδια χωρίς βίζα στην Ευρώπη;
Όχι. Οι ταξιδιώτες από χώρες της ΕΕ που απαλλάσσονται από την υποχρέωση θεώρησης παραμένουν επιλέξιμοι για βραχεία παραμονή, αλλά στο πλαίσιο της EES (2025+) και σύντομα του ETIAS (2026+).
Θα υπάρξουν καθυστερήσεις στα σύνορα;
Ορισμένοι, ιδίως κατά τους πρώτους μήνες της ΕΕΑ. Προβλέψτε επιπλέον χρόνο για τις εξετάσεις κατά την αρχική σας άφιξη.
Πόσο γρήγορες θα είναι οι εγκρίσεις ETIAS;
Κατά πάσα πιθανότητα μέσα σε λίγα λεπτά, αν και οι πολύπλοκες υποθέσεις μπορεί να χρειαστούν περισσότερο χρόνο. Μόλις εγκριθεί, η άδεια παραμένει σε ισχύ για έως και τρία έτη.
Ποιο είναι το τέλος ETIAS;
Αναμένεται να είναι 20 ευρώ, με την επιφύλαξη της επιβεβαίωσης των κανονιστικών αρχών κατά την έναρξη λειτουργίας.
Συναφή τέλη
Φόρος μεταβίβασης 3,09% x Αξία ακινήτου
Κτηματολόγιο 0,8% x Αξία ακινήτου
Συμβολαιογράφος 1,24% x Αξία ακινήτου
Κύριος χορηγός – 2000€ Κρατικό τέλος
Ενήλικος εξαρτώμενος – 150€ Κρατικό τέλος
Έκδοση βίζας (ανά άτομο) – 16€ Κρατικό τέλος
Νοσοκομειακή πολιτική (ανά άτομο) ~ 200€ (μέσος όρος)
Νομικά έξοδα ~ 6000€ (μέσος όρος)
Πώς αλλάζει το παιχνίδι με την κατοικία;
Οι Έλληνες κάτοικοι (π.χ. κάτοχοι Golden Visa) εξαιρούνται από το ETIAS και διεκπεραιώνονται μέσω των λωρίδων για τους κατοίκους – ελαχιστοποιώντας τις τριβές στα σύνορα και ευθυγραμμίζοντας με τον μακροπρόθεσμο προγραμματισμό ακινήτων και τρόπου ζωής.
Γιατί αυτό έχει σημασία για τους πελάτες της Zafido
Δεν επενδύετε απλώς σε ακίνητα, αλλά σχεδιάζετε έναν παγκοσμίως κινητό τρόπο ζωής, όπου η ταχύτητα, η προβλεψιμότητα και η ιδιωτικότητα είναι μέρος της συμφωνίας. Η EES και το ETIAS μετατοπίζουν την πολυπλοκότητα ορισμένων ταξιδιών από “ωραία για να αγνοήσουμε” σε “ενσωματωμένη συμμόρφωση”. Για τους αγοραστές με βραχυπρόθεσμες διαμονές, αυτό είναι διαχειρίσιμο – αλλά επαναλαμβανόμενες επισκέψεις για επιθεωρήσεις, διαχείριση περιουσιακών στοιχείων ή εποχιακές διαμονές; Εδώ είναι που η κατοικία απλοποιεί τα πάντα.
Δέσμευση του Zafido:
-
Διαρθρώνουμε τις επισκέψεις σας στο χώρο με γνώμονα τις πραγματικότητες της EES.
-
Μοιραζόμαστε επαληθευμένους συνδέσμους και έγκαιρη καθοδήγηση για τη συμμόρφωση με το ETIAS.
-
Κατά περίπτωση, συνδέουμε τους πελάτες μας με έμπιστους συμβούλους μετανάστευσης για το σχεδιασμό της διαμονής (π.χ. διαδρομές Golden Visa ), βελτιστοποιώντας την κινητικότητα και τη δομή του πλούτου σας.
Έτοιμοι να σχεδιάσετε την επίσκεψή σας στην Ελλάδα ή την πορεία διαμονής σας;
-
Επισκεφθείτε το [Golden Visa Property Hub] για τις πιο πρόσφατες αγγελίες κοντά σε λιμάνια, πρωτεύουσες και νησιά.
-
Εξερευνήστε το Κέντρο Πόρων Golden Visa για τα τρέχοντα κατώτατα όρια επενδύσεων και τα χρονοδιαγράμματα διεκπεραίωσης.
-
Κλείστε μια διαβούλευση “Σχεδιάστε το ταξίδι προβολής σας“ για να επιταχύνετε το δρομολόγιό σας, να ευθυγραμμιστείτε με τις ημερομηνίες εισαγωγής της EES και να συζητήσετε τη βελτιστοποίηση της διαμονής.
Περίληψη: Η κατώτατη γραμμή
Τα ταξίδια χωρίς βίζα δεν έχουν τελειώσει – αλλά εξελίσσονται.
-
Οκτώβριος 2025: Αναμένονται βιομετρικοί έλεγχοι και ψηφιακή παρακολούθηση της διαμονής.
-
Τέλη 2026: Το ETIAS έρχεται – ηλεκτρονική έγκριση πριν από το ταξίδι με ονομαστική αμοιβή.
-
Χωρίς κατοικία: Απαιτείται συμμόρφωση για βραχυπρόθεσμες διαμονές.
-
Με ελληνική κατοικία: Τα ταξίδια γίνονται πραγματικά απρόσκοπτα.
Το Zafido σας βοηθά να απομακρύνετε τις τριβές στα ταξίδια, ώστε να μπορείτε να επικεντρωθείτε στην ιδιοκτησία – με ασφάλεια και στρατηγική.
Πηγές & περαιτέρω ανάγνωση
-
Arton Capital: Απέχει το τέλος του ταξιδιού χωρίς βίζα στην Ευρώπη; – επισκόπηση προσανατολισμένη προς τους επενδυτές.
-
Ευρωπαϊκή Επιτροπή:Οκτωβρίου 2025.
-
Ταξίδια της ΕΕ στην Ευρώπη: ETIAS (τέλη 2026).
-
Ευρωπαϊκή Επιτροπή Εσωτερικών Υποθέσεων: 20 ευρώ από τα μέσα του 2025.
