Από τις 5 Απριλίου 2024, η Ελλάδα έχει αναθεωρήσει ριζικά τους κανόνες της για τη Χρυσή Βίζα ακινήτων. Το τυπικό όριο επένδυσης ανέρχεται πλέον σε 800.000 ευρώ σε ζώνες υψηλής ζήτησης (Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων) και 400.000 ευρώ αλλού, με βασικές επιφυλάξεις που πρέπει να γνωρίζουν οι επενδυτές -ιδιαίτερα αν θέλουν να πληρούν τις προϋποθέσεις με την επιλογή των 250.000 ευρώ μέσω μετατροπής ή αποκατάστασης ακινήτων.
Τι έχει αλλάξει – και γιατί έχει σημασία
Προηγουμένως, ένας ξένος επενδυτής μπορούσε να αποκτήσει άδεια παραμονής στην Ελλάδα αγοράζοντας ακίνητο αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ, ακόμη και σε πολλά μικρότερα ακίνητα. Αυτή η οδός έχει πλέον ως επί το πλείστον καταργηθεί.
Οι μεταρρυθμίσεις που εισήχθησαν:
Ελάχιστη επένδυση δύο επιπέδων:
800 χιλ. ευρώ σε hotspots (Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη και νησιά >3.100 κάτοικοι)
400 χιλ. ευρώ σε όλες τις άλλες περιοχές
Πρέπει να είναι ένα ενιαίο ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ.
Αυστηρή απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως η Airbnb, και απαγόρευση της χρήσης γραφείων για μετατρεπόμενες ιδιοκτησίες – οι παραβιάσεις επιφέρουν πλέον αυτόματη ανάκληση και πρόστιμα ύψους 50.000 ευρώ.
Οι εξαιρέσεις της Golden Visa 250K που θα μπορούσαν να σώσουν την επένδυσή σας
Ωστόσο, ο νόμος εξακολουθεί να επιτρέπει το όριο της Golden Visa των 250 χιλιάδων ευρώ, αλλά μόνο σε δύο συγκεκριμένες κατηγορίες ανάπτυξης:
Εμπορική ή βιομηχανική ιδιοκτησία που έχει μετατραπεί σε οικιστική χρήση
Πρέπει να συμπληρωθεί πριν από την υποβολή της αίτησης Golden Visa
Δεν υπάρχει ελάχιστο μέγεθος ή γεωγραφικός περιορισμός – ακόμη και η Αθήνα στον αστικό πυρήνα πληροί τις προϋποθέσεις με 250 χιλ. ευρώ.
Αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατηρητέων (πολιτιστικής κληρονομιάς ή ιστορικά προστατευόμενων) κτιρίων
Η αποκατάσταση πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πλήρως πριν από την πρώτη ανανέωση, εντός πέντε ετών.
Το ακίνητο δεν μπορεί να πωληθεί πριν από την αποκατάσταση ή η άδεια ανακαλείται και επιβάλλεται πρόστιμο 150.000 ευρώ.
Γιατί οι μετατροπές (και η αποκατάσταση) αποτελούν στρατηγικό παράγοντα αλλαγής παιχνιδιού
Οι μετατροπές από εμπορικές σε οικιστικές κατοικίες προσφέρουν απαράμιλλα πλεονεκτήματα:
Μπορείτε να παραμείνετε κάτω από το όριο επιλεξιμότητας των 250 χιλιάδων ευρώ, ακόμη και σε ζώνες υψηλής ζήτησης όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη ή η Σαντορίνη, πολύ κάτω από τις απαιτήσεις του ανώτατου ορίου των 800 χιλιάδων ευρώ.
Αποφύγετε τους περιορισμούς του μεγέθους και της θέσης – δεν υπάρχει ελάχιστη έκταση, ούτε κανόνας μίας μόνο ιδιοκτησίας.
Αυτό γίνεται όλο και πιο ελκυστικό στην αστική Ελλάδα, όπου εγκαταλελειμμένα κτίρια γραφείων ή αποθήκες μπορούν να επαναχρησιμοποιηθούν οικονομικά για κατοικία.
Η αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων ξεκλειδώνει ομοίως τη διαδρομή των 250 χιλιάδων ευρώ, ενώ συμβάλλει στη διατήρηση και ενδεχομένως στην αύξηση της ιστορικής αξίας – αν και συνοδεύεται από μεγαλύτερα χρονοδιαγράμματα και υψηλότερο κίνδυνο εξόδου μέχρι να ολοκληρωθεί η αποκατάσταση.
Βασικοί κίνδυνοι και κανόνες συμμόρφωσης που πρέπει να τηρείτε
Η μετατροπή πρέπει να εγκριθεί από την πολεοδομία και τη χωροταξία. Οι μη εγκεκριμένες μετατροπές μπορεί να ακυρώσουν την αίτησή σας.
Η αποκατάσταση ή μετατροπή πρέπει να τεκμηριώνεται πλήρως: οι αρχές απαιτούν απόδειξη ότι η χρήση κατοικίας έχει αλλάξει νομικά ή ότι η αποκατάσταση έχει ολοκληρωθεί.
Αυστηροί περιορισμοί χρήσης:
Καμία βραχυχρόνια μίσθωση για οποιοδήποτε νέο ακίνητο Golden Visa.
Τα μετατρεπόμενα ακίνητα δεν μπορούν να χρησιμεύσουν ως κεντρικά γραφεία ή υποκαταστήματα εταιρειών.
Η πώληση διατηρητέου κτιρίου πριν από την αποκατάσταση προκαλεί πρόστιμο 150.000 ευρώ και απώλεια της άδειας διαμονής. Άλλες παραβάσεις (π.χ. βραχυχρόνια μίσθωση) συνεπάγονται επίσης πρόστιμα ύψους 50.000 ευρώ.
Ο χρόνος είναι τώρα-Ακολουθεί τι πρέπει να κάνετε
-
Εντοπίστε μια βιώσιμη εμπορική μονάδα ή ένα διατηρητέο κτίριο που μπορείτε να μετατρέψετε ή να αποκαταστήσετε νόμιμα – η ZAFIDO γνωρίζει πολύ καλά την αγορά και μπορούμε να σας βοηθήσουμε να το κάνετε αβίαστα. Παρέχουμε ακίνητα έτοιμα για μετακόμιση, πλήρως ανακαινισμένα, εκσυγχρονισμένα και επιπλωμένα (προαιρετικά).
-
Επιβεβαιώστε τις εγκρίσεις ζωνών και σχεδίων και συγκεντρώστε όλη την τεχνική και αρχιτεκτονική τεκμηρίωση.
-
Ολοκληρώστε τη μετατροπή ή την αποκατάσταση πριν από την υποβολή της αίτησης (όχι εντός πέντε ετών-μόνο για ανανέωση).
-
Υποβάλετε την αίτησή σας για Golden Visa μόνο όταν η μετατροπή ή η αποκατάσταση έχει πιστοποιηθεί ως ολοκληρωμένη – διαφορετικάισχύουν τα συνήθη όρια (€800.000/€400.000).
-
Αποφύγετε οποιαδήποτε μεταπώληση ή βραχυχρόνια μίσθωση έως ότου ολοκληρωθεί η συμμόρφωση σε συνδυασμό με την ανανέωση της άδειας.
Συναφή τέλη
Φόρος μεταβίβασης 3,09% x Αξία ακινήτου
Κτηματολόγιο 0,8% x Αξία ακινήτου
Συμβολαιογράφος 1,24% x Αξία ακινήτου
Κύριος χορηγός – 2000€ Κρατικό τέλος
Ενήλικος εξαρτώμενος – 150€ Κρατικό τέλος
Έκδοση βίζας (ανά άτομο) – 16€ Κρατικό τέλος
Νοσοκομειακή πολιτική (ανά άτομο) ~ 200€ (μέσος όρος)
Νομικά έξοδα ~ 6000€ (μέσος όρος)
Χρειάζεστε βοήθεια από ειδικούς; Ας μιλήσουμε
Πώς να παρακάμψετε την επένδυση 800K
Εάν θέλετε να παρακάμψετε το εμπόδιο των 800.000 ή 400.000 ευρώ για επενδύσεις στο σημερινό καθεστώς της ελληνικής χρυσής βίζας, οι εξαιρέσεις μετατροπής ή αποκατάστασης είναι η μόνη βιώσιμη οδός σας στα 250.000 ευρώ. Ωστόσο:
-
Η μετατροπή πρέπει να έχει εκτελεστεί πλήρως πριν από την εφαρμογή,
-
Η αποκατάσταση πρέπει να ολοκληρωθεί πριν από την ανανέωση του έτους 5,
-
Η αυστηρή συμμόρφωση και η νομική γραφειοκρατία είναι αδιαπραγμάτευτα,
-
Όχι Airbnb, όχι επαγγελματική χρήση, όχι πρόωρη πώληση.
Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να ενεργείτε γρήγορα, προσεκτικά και στρατηγικά. Με τις καθυστερήσεις της γραφειοκρατίας σε μέρη όπως η Αθήνα να επιμηκύνουν συχνά τα χρονοδιαγράμματα υποβολής αιτήσεων σε 12-18 μήνες, η έγκαιρη προετοιμασία είναι απαραίτητη. Ο χρόνος είναι ο εχθρός του επενδυτή εδώ – όχι μόνο λόγω των αυξανόμενων ορίων, αλλά και επειδή οι καθυστερήσεις στην εφαρμογή και οι καθυστερήσεις στα έγγραφα μπορούν να σαμποτάρουν ακόμη και τα πιο φιλόδοξα σχέδια μετατροπής.
Στοχεύοντας σε έργα μετατροπής ή αποκατάστασης με επαγγελματική νομική, αρχιτεκτονική και πολεοδομική υποστήριξη, διατηρείτε τη δυνατότητα να εξασφαλίσετε τη Χρυσή Βίζα της Ελλάδας στα 250.000 ευρώ, ακόμη και σε προνομιούχες περιοχές – αν ενεργήσετε αποφασιστικά και εντός του αυστηρού νέου πλαισίου.
Η Zafido μπορεί να σας καθοδηγήσει σε κάθε βήμα της διαδρομής
Στο Zafido Hellas, ειδικευόμαστε σε μετατροπές και ανακαινίσεις πλήρους κλίμακας που πληρούν όλες τις απαιτήσεις της Golden Visa – ακόμη και σε προνομιούχες περιοχές της Αθήνας, της Γλυφάδας και σε ζώνες υψηλής ζήτησης. Η ολοκληρωμένη ομάδα μας από αρχιτέκτονες, μηχανικούς, διακοσμητές, νομικούς και ειδικούς σε θέματα μετανάστευσης διασφαλίζει ότι τα έργα ολοκληρώνονται αποτελεσματικά, πλήρως και σύμφωνα με τις απαιτήσεις.
Είτε πρόκειται για τη μετατροπή μιας εμπορικής μονάδας είτε για την αποκατάσταση ενός διατηρητέου ακινήτου, παρέχουμε λύσεις με το κλειδί στο χέρι – αδειοδότηση, ανακαίνιση, τεκμηρίωση και υποστήριξη στην αίτηση για τη χορήγηση Golden Visa – ώστε να μπορείτε να εξασφαλίσετε με σιγουριά την παραμονή σας στο όριο των 250 χιλιάδων ευρώ. Αφήστε μας να σας βοηθήσουμε να μετατρέψετε τις δυνατότητες σε κορυφαία ιδιοκτησία… και κατοικία.
Στη Zafido μετατρέπουμε τις ιδέες σας σε πραγματικότητα – χωρίς κόπο.
📞 Καλέστε μας σήμερα για μια δωρεάν διαβούλευση!
📩 Στείλτε μας email για να αρχίσετε να σχεδιάζετε το χώρο των ονείρων σας.
